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    七普后人口危機出現端倪 房地產業遠期形勢嚴峻

    中國財經界·www.shunsheng2008.com 2021-07-23 09:25:50本文提供方:網友投稿原文來源:

    2021年5月1日國家統計局公布全國第七次人口普查(下稱“七普”)數據,普查結果顯示我國人口呈現四大特征:第一,人口增速在放緩,近10年人口年均增速為0.53%,比六普年均增速

    2021年5月1日國家統計局公布全國第七次人口普查(下稱“七普”)數據,普查結果顯示我國人口呈現四大特征:第一,人口增速在放緩,近10年人口年均增速為0.53%,比六普年均增速下降了0.04個百分點;第二,我國老齡化問題嚴重,65歲以上老人占比達到13.5%,比六普時提高了2.7個百分點;第三,家庭小型化成為趨勢,目前中國平均每個家庭戶的人口為2.62人,比六普的3.10人減少0.48人。第四,人口的結構失衡比較明顯,部分地區人口持續凈流出。上述四個特征概括了我國當前人口的變化情況,從發達國家人口發展規律來看,我國未來面臨人口增速繼續放緩,甚至進入人口負增長階段,當經濟發展到一定階段后,人口就會加速下降。七普呈現的人口特征短期內不會對房地產業造成較大影響,但房地產業長期發展形勢更為嚴峻。

    人口增長并非七普后才出現下降趨勢,自2000年以來的20年間,我國人口增速已呈現明顯的下降趨勢,從0.76%下降到0.33%,降幅達56%。其間,我國商品住宅市場仍然以較高的增速波動式增長,且增速遠高于人口增速(見表1)。從商品住宅增速與人口增速二者的相關性來看,相關系數僅為28.78%,在某些年份二者甚至是背離的,這說明我國商品住宅的增長并不是依托人口增長來實現。

    住宅增長與人口增速背離有四個方面的原因。

    第一,我國商品住宅的投資屬性。我國商品住宅具備居住和投資兩重屬性,因此房產成為居民資產配置的主要方式,也就是說存在一個家庭多套房的情況。我們在今年新出版的《房地產與中國經濟》一書中對商品住宅的投資需求有專門研究。根據2018年12月21日中國家庭金融調查與研究中心公布的《2017中國城鎮住房空置分析》的調研數據來做估計測算,2017年全國住房空置率為21.4%,較2011年提高了3個百分點。從不同級別城市來看,一線城市住房空置率呈現下降趨勢,2017年為16.8%,較2011年下降了1.1個百分點;二線城市和三四線城市均呈現上漲趨勢,2017年二者的空置率分別為22.2%和21.8%,較2011年分別提高了4.4和2.8個百分點。另外,我們從居民資產配置的角度,測算全國的投資比例約為9.91%。我們兩種統計口徑存在缺口,主要原因是居民作為改善用房(非投資)中也存在空置的情況。

    第二,城鎮化背景下人口非均衡流動。近20年是我國城鎮化快速發展階段,城鎮化率從36.22%增長到60.6%,城鎮人口從4.59億人增長到8.48億人。人口非均衡流動是帶動房地產市場快速發展的原因之一。全國七普人口比六普增加了7896.79萬人,其中廣東和浙江增量均超過千萬,兩省增量占全國增量的40.31%,其次江蘇、山東、河南等省份人口增長也超過500萬。甘肅、內蒙、山西、遼寧、吉林和黑龍江人口呈現負增長,其中黑龍江、吉林和遼寧人口分別減少646.39、337.94和115.49萬人。城市間的人口非均衡流動更為明顯,以安徽和遼寧為例,盡管安徽省人口增加了152.67萬人,但是省會合肥同期人口增加了308.9萬人,說明省內其他城市人口在向省會城市流動;沈陽也如此,全省人口負增長115.49萬人(減少),但省會沈陽卻增加了46萬人,這種情況在其他省份也普遍存在。

    第三、人口增長與土地供應的失衡造成背離的間接原因。人口的增減代表房地產市場需求變化,土地市場則決定了房地產市場供給。供需失衡是房價上漲的直接推動因素,而價格上漲及預期是催生投資需求的重要原因,這導致部分投資者跨區域投資買房。從長期供需失衡情況來看,近十年來,海南、西藏、上海、北京、廣東、寧夏、天津和福建等人口增長的城市土地供應不足。江西、甘肅、河北、山東、山西、貴州和新疆長期供需比都超過了80%,部分城市人口還呈現凈流出的情況,這些地方土地供應明顯過量(見表3)。

    第四、家庭小型化的趨勢。七普數據顯示中國平均每個家庭戶的人口為2.62人,比六普的3.10人減少0.48人,也就是說即使人口規模不變,住宅的需求也會增長18.32%。近年來隨著城鎮化的推進,大量年輕人進城落戶,年輕人與父輩人分居情況越來越普遍,同時,隨著生活方式的改變及生活壓力的上升,丁克一族及不婚一族也有擴大的趨勢,這都是導致家庭小型化。另外,近兩年還有一個明顯的特征,即單身女性婚前購房的情況越來越普遍,背后的原因是租房的不便利及安全感的需要,這也是在數字上導致家庭小型化的原因之一。

    目前來看,決定住宅需求與人口背離的四個因素還依然存在,況且人口只是增速放緩,還沒有進入負增長階段,因此,短期內在總量上不會對房地產市場有較明顯的影響。2018年我們在第一版《房地產與中國經濟》一書中對新建商品住宅的需求做過測算,商品住宅的需求拐點在2025年左右,也就是說未來五年,商品住宅的需求仍然趨勢向上。

    七普后,國家出臺了支持“三胎”的人口政策,這是繼2016年放開“二胎”政策后的又一次人口政策的調整,這些政策會對房地產市場產生產品結構方面的需求改變。比如放開三孩政策,傳統的兩室戶型基本不能滿足未來三孩家庭的需求,小三房甚至小四房將會有一定的需求,但是這個需求的比例不大。

    房地產市場真正的危機在于遠期,危機的根源是人口危機。正如凱恩斯和繆爾達爾在20世紀所警告的,發達國家的經濟面臨人口由增加到減少的問題。從發達國家人口發展規律來看,二戰后,發達國家經歷了上世紀60年代“嬰兒潮”帶來的人口快速增長階段以后,70年代后開始呈現下降趨勢。據有關研究資料顯示,1960年至1970年期間人口年均增速下降到1.05%,1980年又近一步下降到0.6%的低水平。進入2000年以后,部分發達國家人口增長停滯不前,意大利和日本人口呈現負增長。這些國家沒有計劃生育政策,但是人口增長下降卻成為共同規律。支持人口增長下降的理論很多,比如隨著技術進步,科技已經成為推動經濟增長的核心驅動力,對于勞動力的依賴度下降;嬰兒死亡率的下降;女性工作參與率提高,生育率下降;社保福利水平的不斷提高,不再單純依靠養兒防老;人均壽命的延長;孩子撫養成本上升。

    以日本為例,戰后也經歷了團塊世代的“兩次嬰兒潮”,但是出生率卻一直在下降。2018年大前研一出版的《低欲望社會》給我們展現了日本新生代的無欲無求的社會現實,晚婚甚至不婚的人群在逐漸增加,這是造成出生率下降的重要原因。2012年日本國立社會保障及人口問題研究所公布了未來人口的預測數據,2110年日本人口將會下降到4286萬人,意味著未來一百年內人口將會消失三分之二,結論令人震驚。2015年“安倍經濟學第二階段”將“人口”列為重要政策目標,提出“遏制少子老齡化,維持50年后人口保持一個億”。從這個趨勢來看,日本的人口在加速減少,這種社會現象對于一個國家來講是重大的災難。

    日本的這一人口規律有可能在我國繼續上演。從我國人口增長趨勢來看,經歷過三次嬰兒潮之后,我國人口增長速度趨勢下行,即使在2016年二胎政策放開以后人口增長小幅反彈后仍舊下行。七普數據顯示,我國當前育齡婦女的總和生育率僅為1.3,低于日本的1.36。通常,人口學界將總和生育率2.1作為世代更替水平,將總和生育率低于2.1視為低生育率的門檻。考慮到我國老齡化問題,長期來看我國人口下降的問題可能比日本還要嚴重。從發達國家經濟增長與人口的發展來看,還有一個特征就是工業化起步越晚的國家,人口下降的速度越快,人口問題越嚴重,按照日本的未來人口發展趨勢來看,未來50年內人口下降五分之一,100年內人口僅為現在的三分之一來看,我國的人口問題可能更嚴重,這可能也是我國在七普后放開“三孩”的原因之一。

    如果我國人口下降五分之一后果不可想象,這不僅對房地產造成巨大沖擊,也會對經濟發展造成較大影響。“躺平”是時下流行用語,其折射出的情況與大前研一所著《低欲望社會》在很多方面都相似。新生代在買房、結婚、生育觀念方面與之前幾代人不同,這對于房地產市場將會是另一重的影響。

    人口下降的趨勢不可改變,我們只希望這一天來得晚一些,即使按照人口加速減少的節奏,我國出現日本人擔心的人口問題也是30年以后的事情了。幸好我們有足夠大的人口基數,我國的城鎮化仍然在加速推進,我們預判2030年我國城鎮化率達到75%,屆時我國房地產市場將會全面進入二手住宅市場主導的“存量”階段。因此,未來近十年內我國房地產市場仍然有一定的發展機會。

    本文來源:責任編輯:李雷

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